Für ein modernes Zuhause Gestaltungsideen treppe nachträglich einbauen

Der nach­träg­li­che Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf eige­ne Kos­ten kann grund­sätz­lich nur mit Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfol­gen; er begrün­det in aller Regel – anders als etwa der Ein­bau eines Trep­pen­lifts oder einer Roll­stuhl­ram­pe – auch dann einen Nach­teil im Sin­ne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn der bau­wil­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund einer Geh­be­hin­de­rung auf den Auf­zug ange­wie­sen ist, um sei­ne Woh­nung zu errei­chen.

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Soll der ein­zu­bau­en­de Per­so­nen­auf­zug nur ein­zel­nen bau- und zah­lungs­wil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zur Ver­fü­gung ste­hen, wird die­sen ein Son­der­nut­zungs­recht an dem für den Ein­bau vor­ge­se­he­nen Trep­pen­haus­teil ein­ge­räumt; hier­für bedarf es einer Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

So ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof zunächst einen auf § 22 Abs. 2 WEG gestütz­ten Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Zustim­mung zu dem Ein­bau des Auf­zugs und sieht die in § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ent­hal­te­nen Bestim­mun­gen als maß­geb­lich an. Die für eine Beschluss­fas­sung gemäß § 22 Abs. 2 WEG erfor­der­li­che qua­li­fi­zier­te Mehr­heit ist nicht zustan­de gekom­men. Die­se Norm begrün­det nach Wort­laut, Zweck und Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers nur eine Beschluss­kom­pe­tenz, aber kei­ne indi­vi­du­el­len Ansprü­che auf die Vor­nah­me von Moder­ni­sie­run­gen [1]. Infol­ge­des­sen geht es um eine bau­li­che Ver­än­de­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG. Das Trep­pen­haus, in dem der Ein­bau des Auf­zugs erfol­gen soll, steht im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum, da es dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Sin­ne von § 5 Abs. 2 WEG dient.

Eine Beschluss­erset­zung kann gemäß § 21 Abs. 8 WEG erfol­gen, wenn dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein Anspruch auf die Vor­nah­me einer sol­chen bau­li­chen Ver­än­de­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums zusteht. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht vor, dass die bau­li­che Ver­än­de­rung „beschlos­sen oder ver­langt wer­den kann“. Aus der hier­mit nor­mier­ten Beschluss­kom­pe­tenz ergibt sich, dass eine Beschluss­erset­zungs­kla­ge gemäß § 21 Abs. 8 WEG des die bau­li­che Ver­än­de­rung begeh­ren­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers statt­haft ist [2], ohne dass es auf die umstrit­te­ne Fra­ge ankä­me, ob eine etwa erfor­der­li­che Zustim­mung nur im Beschluss­we­ge oder auch form­los erteilt wer­den kann [3]. Eine Beschluss­erset­zung, wonach der Ein­bau des Auf­zugs durch den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (und nicht dem Haupt­an­trag ent­spre­chend durch die Antrags­stel­ler) zu dul­den ist, wird von dem Kla­ge­an­trag erfasst. Für die Ein­hal­tung der Vor­ga­ben von § 308 Abs. 1 ZPO reicht es bei einer Beschluss­erset­zungs­kla­ge näm­lich aus, dass das mit dem Antrag ver­folg­te Rechts­schutz­ziel gewahrt wird [4].

Der Sache nach kann dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur ein Dul­dungs­an­spruch gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuste­hen; ein sol­cher Anspruch setzt vor­aus, dass die Zustim­mung der­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die der Maß­nah­me nicht zuge­stimmt haben, ent­behr­lich ist. Ist deren Zustim­mung dage­gen gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erfor­der­lich, sieht das Gesetz einen auf Ertei­lung der Zustim­mung gerich­te­ten Anspruch nicht vor [5], und zwar auch dann nicht, wenn die Maß­nah­me der Her­stel­lung von Bar­rie­re­frei­heit die­nen soll.

Eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der miet­recht­li­chen Vor­schrift des § 554a Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Nach die­ser Norm kann ein Mie­ter unter näher gere­gel­ten Vor­aus­set­zun­gen die Zustim­mung des Ver­mie­ters zur Vor­nah­me einer die Bar­rie­re­frei­heit sichern­den bau­li­chen Ver­än­de­rung der Miet­sa­che ver­lan­gen. Ob die in § 554a Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB vor­ge­schrie­be­ne Inter­es­sen­ab­wä­gung erge­ben kann, dass ein Ver­mie­ter dem Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs durch den Mie­ter zustim­men muss, wird in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur nicht dis­ku­tiert; die Fra­ge dürf­te im Miet­recht schon wegen des Kos­ten­auf­wands kei­ne prak­ti­sche Rele­vanz haben und bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung. Eine ana­lo­ge Anwen­dung der Norm auf Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bie­tet sich schon des­halb, weil es an einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke fehlt. Der Gesetz­ge­ber hat bei der zeit­lich nach­fol­gen­den Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts näm­lich aus­führ­lich begrün­det, war­um er die Auf­nah­me einer beson­de­ren Rege­lung zur Bar­rie­re­frei­heit in das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz als ent­behr­lich ansah [6]. Auch dem Gesetz­ent­wurf des Bun­des­ra­tes zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs zur För­de­rung der Bar­rie­re­frei­heit und Elek­tro­mo­bi­li­tät liegt die Annah­me zugrun­de, dass § 554a BGB nur auf Miet­ver­hält­nis­se anzu­wen­den ist [7]. Nach der dort vor­ge­schla­ge­nen Ände­rung von § 22 Abs. 1 WEG ist ein näher aus­ge­stal­te­tes Zustim­mungs­ver­fah­ren wei­ter­hin nicht vor­ge­se­hen; viel­mehr soll die Zustim­mung zu Maß­nah­men, die für eine behin­der­ten­ge­rech­te Nut­zung des Son­der- oder Gemein­schafts­ei­gen­tums erfor­der­lich sind, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen ent­behr­lich sein.

Nach alle­dem ist ent­schei­dend, ob den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die nicht zuge­stimmt haben, durch den Ein­bau des Auf­zugs ein Nach­teil im Sin­ne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der „über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus­geht“. Dass das Beru­fungs­ge­richt dies im Ergeb­nis ver­neint und ihre Zustim­mung als ent­behr­lich ansieht, hält recht­li­cher Nach­prü­fung nicht stand.

Nach­tei­lig im Sin­ne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ist im Grund­satz jede nicht ganz uner­heb­li­che Beein­träch­ti­gung. Die­se muss zwar kon­kret und objek­tiv sein. Eine erheb­li­che Beein­träch­ti­gung ist aber nicht erfor­der­lich; nur ganz gering­fü­gi­ge Beein­träch­ti­gun­gen blei­ben außer Betracht. Ent­schei­dend ist, ob sich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der ent­spre­chen­den Lage ver­ständ­li­cher­wei­se beein­träch­tigt füh­len kann [8]. Aller­dings müs­sen die Fach­ge­rich­te bei Aus­le­gung und Kon­kre­ti­sie­rung einer Gene­ral­klau­sel, wie sie § 14 Nr. 1 WEG zum Inhalt hat, auch die betrof­fe­nen Grund­rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer berück­sich­ti­gen, um deren wert­set­zen­dem Gehalt auf der Rechts­an­wen­dungs­ebe­ne Gel­tung zu ver­schaf­fen. Ob der Nach­teil, der aus bau­li­chen Ver­än­de­run­gen zur Her­stel­lung von Bar­rie­re­frei­heit erwächst, das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß über­steigt, ist – wie das Beru­fungs­ge­richt inso­weit zutref­fend erkennt – auf­grund einer fall­be­zo­ge­nen Abwä­gung der bei­der­seits grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen zu ent­schei­den [9]. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass der ent­ste­hen­de Nach­teil über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus­ge­hen muss; was unver­meid­lich ist, bestimmt sich nach dem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben (auch) mit geh­be­hin­der­ten Per­so­nen. Bei meh­re­ren geeig­ne­ten Maß­nah­men steht den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Mit­be­stim­mungs­recht zu [10].

Auf­grund der hier von dem Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­nen Inter­es­sen­ab­wä­gung lässt sich ein Nach­teil im Sin­ne von § 14 Nr. 1 WEG nicht ver­nei­nen. Die Aus­le­gung die­ses Rechts­be­griffs über­prüft das Revi­si­ons­ge­richt zwar nur im Hin­blick dar­auf, ob das Beru­fungs­ge­richt ihn zutref­fend erfasst und aus­ge­legt, alle für die Beur­tei­lung wesent­li­chen Umstän­de berück­sich­tigt sowie die Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet hat [11]. Die­ser Nach­prü­fung hält das ange­foch­te­ne Urteil aber schon des­halb nicht stand, weil das Beru­fungs­ge­richt nicht alle für die Beur­tei­lung wesent­li­chen Umstän­de ein­be­zieht. Sei­ne Annah­me, ein erheb­li­cher Ein­griff in die Sub­stanz des Gemein­schafts­ei­gen­tums sei nicht erkenn­bar, unter­mau­ert es nicht in aus­rei­chen­der Wei­se mit Tat­sa­chen. Ins­be­son­de­re rügt die Revi­si­on zu Recht, dass es sich in kei­ner Wei­se mit dem Inhalt des von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­ge­leg­ten Ange­bots über den Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs und den dort im Ein­zel­nen auf­ge­führ­ten Maß­nah­men (unter ande­rem Beton­sä­ge­ar­bei­ten, Erstel­lung einer Schacht­gru­be sowie Elek­tro­in­stal­la­ti­on ein­schließ­lich Not­strom­mel­de­lei­tun­gen) aus­ein­an­der­setzt. Zudem bezieht es nicht in sei­ne Über­le­gun­gen ein, dass sich der in der Mit­te des Trep­pen­hau­ses geplan­te Ein­bau des Auf­zugs – wie anhand der von der Revi­si­on in Bezug genom­me­nen Licht­bil­der unschwer zu erken­nen ist , nur ver­wirk­li­chen lässt, wenn die bis­lang vor­han­de­nen Trep­pen­ge­län­der besei­tigt wer­den; fol­ge­rich­tig sieht das den Auf­zug betref­fen­de Ange­bot die Lie­fe­rung eines Hand­laufs vor. Dar­über hin­aus setzt sich das Beru­fungs­ge­richt – wie die Revi­si­on eben­falls mit Recht rügt – nicht mit mög­li­chen Haf­tungs­ri­si­ken aus­ein­an­der, die der Ein­bau des Auf­zugs für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­den kann.

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Der Bun­des­ge­richts­hof kann in der Sache selbst ent­schei­den, weil die hier­für erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen sind und der Inhalt des von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­ge­leg­ten Ange­bots über den Ein­bau des Auf­zugs zwi­schen den Par­tei­en nicht im Streit steht. Die Kla­ge ist abzu­wei­sen, weil der für die Beschluss­erset­zung erfor­der­li­che Dul­dungs­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus zwei Grün­den nicht besteht.

Zum einen ist die Zustim­mung aller übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu dem Ein­bau des Auf­zugs erfor­der­lich, an der es hier fehlt. Zum ande­ren wird durch die geplan­te Maß­nah­me ein Son­der­nut­zungs­recht begrün­det, wofür es einer Ver­ein­ba­rung bedarf.

Für den Ein­bau des Auf­zugs bedarf es gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustim­mung aller übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, weil ihnen ein Nach­teil im Sin­ne von § 14 Nr. 1 WEG erwächst.

Bei der inso­weit gebo­te­nen Inter­es­sen­ab­wä­gung ist neben dem Grund­recht auf Eigen­tum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf das sich jede der Par­tei­en beru­fen kann [12], auf Sei­ten des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beach­ten, wonach nie­mand wegen sei­ner Behin­de­rung benach­tei­ligt wer­den darf [13].

Aller­dings lässt sich dies nicht aus einer Behin­de­rung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ablei­ten. Denn sein Lebens­al­ter von etwa acht­zig Jah­ren ist für sich genom­men nicht als Behin­de­rung anzu­se­hen [14]. Dass er gegen­wär­tig an einer kon­kre­ten kör­per­li­chen Ein­schrän­kung lei­det, ist nicht fest­ge­stellt. Eben­so wenig kann er sich auf eine Behin­de­rung einer ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin beru­fen, die sei­nen Antrag in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unter­stützt hat­te, nun­mehr aber auf Beklag­ten­sei­te Par­tei des Rechts­streits ist.

Gleich­wohl sind Inhalt und Umfang der sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erge­ben­den Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers im Lich­te von Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu bestim­men. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass er sei­ne schwer­be­hin­der­te Enke­lin regel­mä­ßig in der Woh­nung betreut und jeweils für län­ge­re Zeit­ab­schnit­te in sei­ne Woh­nung auf­nimmt. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Enkel­toch­ter die Trep­pen infol­ge der kom­ple­xen Mehr­fach­be­hin­de­rung ohne Hilfs­mit­tel nicht bewäl­ti­gen kann. Infol­ge­des­sen wer­den die Eigen­tü­mer­be­fug­nis­se des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers durch das Ver­bot der Benach­tei­li­gung Behin­der­ter geprägt und umfas­sen – auch im Hin­blick auf Art. 6 Abs. 1 GG [15] – den Zugang der Enke­lin zu der Woh­nung [16]. Dass es um eine nur zeit­wei­li­ge Betreu­ung geht, kann ggf. im Rah­men der Inter­es­sen­ab­wä­gung Bedeu­tung erlan­gen.

Nach ver­brei­te­ter Ansicht kann die erfor­der­li­che Inter­es­sen­ab­wä­gung erge­ben, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Trep­pen­lift, eine Roll­stuhl­ram­pe oder einen Hand­lauf auch ohne Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anbrin­gen darf, sofern er sei­ne Woh­nung infol­ge einer Behin­de­rung ohne sol­che Hilfs­mit­tel nicht errei­chen kann [17]. Die­se Rechts­auf­fas­sung hat sich der Gesetz­ge­ber bei der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts aus­drück­lich zu Eigen gemacht. In der Geset­zes­be­grün­dung wird her­vor­ge­ho­ben, dass Maß­nah­men wie Roll­stuhl­ram­pen und Trep­pen­lif­te als unver­meid­lich zu bewer­ten sei­en, wenn die Bar­rie­re­frei­heit nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en gebo­ten und ohne erheb­li­che Ein­grif­fe in die Sub­stanz des Gemein­schafts­ei­gen­tums tech­nisch mach­bar sei [1]. Mit dem Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs muss­te sich die Recht­spre­chung bis­lang nur ver­ein­zelt befas­sen; die­ser ist als Nach­teil ange­se­hen wor­den [18].

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Rechts­fra­ge dahin, dass der nach­träg­li­che Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf eige­ne Kos­ten grund­sätz­lich nur mit Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfol­gen kann; er begrün­det in aller Regel – anders als etwa der Ein­bau eines Trep­pen­lifts oder einer Roll­stuhl­ram­pe – auch dann einen Nach­teil im Sin­ne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn der bau­wil­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund einer Geh­be­hin­de­rung auf den Auf­zug ange­wie­sen ist, um sei­ne Woh­nung zu errei­chen. Daher kommt es nicht dar­auf an, dass es hier um eine nur zeit­wei­li­ge Betreu­ung der Enkel­toch­ter geht; auch ist nicht ent­schei­dend, ob der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf die Nut­zung sei­ner klei­ne­ren Woh­nung im Erd­ge­schoss der Anla­ge ver­wie­sen wer­den könn­te.

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Im Hin­blick auf Trep­pen­lif­te oder Roll­stuhl­ram­pen kann ein Nach­teil im Ein­klang mit der Ein­schät­zung des Gesetz­ge­bers – zu ver­nei­nen sein, wenn der bau­wil­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (oder – wie hier – ein Ange­hö­ri­ger) unter einer erheb­li­chen Geh­be­hin­de­rung lei­det. Maß­geb­lich ist eine ein­ge­hen­de, kon­kre­te und ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Abwä­gung der diver­gie­ren­den grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen [16]. Ein Nach­teil kann sich dar­aus erge­ben, dass die erfor­der­li­che Ver­en­gung des Trep­pen­hau­ses bau­ord­nungs­recht­lich nicht zuläs­sig ist [19]; er kann aber zu ver­nei­nen sein, wenn die ver­blei­ben­de Trep­pen­brei­te nach behörd­li­cher Über­prü­fung als noch hin­nehm­bar ange­se­hen wird [20]. Jeden­falls die opti­sche Ver­än­de­rung des Trep­pen­hau­ses wird nicht über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben (mit einem Geh­be­hin­der­ten) unver­meid­li­che Maß hin­aus­ge­hen. Zu berück­sich­ti­gen ist dar­über hin­aus, ob der Ein­griff in das Gemein­schafts­ei­gen­tum ohne grö­ße­ren Auf­wand rück­gän­gig gemacht wer­den kann, was bei den genann­ten Maß­nah­men in aller Regel anzu­neh­men sein wird; ggf. kann für die Rück­bau­kos­ten die Leis­tung einer Sicher­heit ange­zeigt sein, damit ein Nach­teil für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­neint wer­den kann.

Der Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs geht über die Anbrin­gung eines Trep­pen­lifts weit hin­aus. Tech­nisch mach­bar ist er nur mit erheb­li­chen Ein­grif­fen in die Sub­stanz des Gemein­schafts­ei­gen­tums; sol­che Ein­grif­fe begrün­den auch dann einen Nach­teil, wenn sie der Her­stel­lung von Bar­rie­re­frei­heit die­nen [1].

Ein nach­träg­lich errich­te­ter Per­so­nen­auf­zug ver­engt in aller Regel – und auch hier – den im Trep­pen­haus zur Ver­fü­gung ste­hen­den Platz erheb­lich. Bei lebens­na­her Betrach­tung erfor­dert er schon wegen der bau­ord­nungs- und brand­schutz­recht­li­chen Vor­ga­ben einen mas­si­ven kon­struk­ti­ven Ein­griff in den Bau­kör­per. Belegt wird dies durch den Inhalt des vor­ge­leg­ten Ange­bots. Danach muss unter ande­rem eine Schacht­gru­be erstellt wer­den, wobei Durch­brü­che und Aus­spa­run­gen sowie Mau­rer, Putz, Maler- und Anschluss­ar­bei­ten erfor­der­lich sind. Wegen der erfor­der­li­chen Elek­tro­in­stal­la­tio­nen beschränkt sich der Ein­bau nicht auf den Schacht; es müs­sen Elek­tro­lei­tun­gen für den Kraft- und Licht­strom­an­schluss und Daten­lei­tun­gen für Not­ruf­sys­te­me ver­legt wer­den. Bau­ord­nungs­recht­li­chen Vor­ga­ben zufol­ge müs­sen Fahr­schäch­te zu lüf­ten sein und eine Öff­nung zur Rauch­ab­lei­tung vor­se­hen (vgl. § 39 Abs. 3 LBO Brdbg.).

Nach dem Ein­bau tref­fen den Betrei­ber (hier zunächst den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) Pflich­ten im Hin­blick auf die War­tung des Auf­zugs. Dabei kann dahin­ste­hen, ob die novel­lier­te Betriebs­si­cher­heits­ver­ord­nung [21] anwend­bar ist, und ob die dort gere­gel­ten, weit­rei­chen­den straf- und buß­geld­be­wehr­ten Über­prü­fungs- und War­tungs­pflich­ten [22] ein­zu­hal­ten sind (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 Betr­SichV sowie BVerwG, NVwZ-RR 1995, 187). Jeden­falls die pri­va­te Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht kann im Außen­ver­hält­nis zu Drit­ten Haf­tungs­ri­si­ken auch für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit sich brin­gen. Pri­mär wäre zwar der­je­ni­ge ver­ant­wort­lich, der den Ver­kehr eröff­net, hier also der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Wird aber der Auf­zug, der sich in dem gemein­schaft­li­chen Trep­pen­haus befin­det, außen­ste­hen­den Drit­ten zugäng­lich gemacht, ist jeden­falls nicht aus­zu­schlie­ßen, dass Kon­troll- und Über­wa­chungs­pflich­ten der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Hin­blick auf die Erfül­lung der Betrei­ber­pflich­ten ent­ste­hen. Ein durch den Betrieb des Auf­zugs ver­ur­sach­ter Scha­den könn­te im Ergeb­nis von ihnen zu tra­gen sein, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der Regu­lie­rung finan­zi­ell über­for­dert sein soll­te.

Ein Rück­bau setzt erneut erheb­li­che Ein­grif­fe in den Bau­kör­per vor­aus, die nur mit gro­ßem bau­li­chem Auf­wand erfol­gen kön­nen und ihrer­seits neue Risi­ken ber­gen; er erfor­der­te zudem einen gro­ßen zeit­li­chen und orga­ni­sa­to­ri­schen Ein­satz, der – soll­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder ggf. sei­ne Erben hier­zu nicht in der Lage sein – von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu leis­ten wäre. Unab­hän­gig von einer Sicher­heits­leis­tung dürf­te sich der Rück­bau bei lebens­na­her Betrach­tung regel­mä­ßig als eher unrea­lis­tisch erwei­sen. Als tem­po­rä­re Maß­nah­me kann der Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs daher nicht ange­se­hen wer­den. Aus die­sem Grund ist die Auf­er­le­gung einer Sicher­heit für die Rück­bau­kos­ten – wie sie das Beru­fungs­ge­richt im Wege der Beschluss­erset­zung vor­ge­se­hen hat – schon im Ansatz unge­eig­net, um die ent­ste­hen­den Nach­tei­le aus­zu­glei­chen.

Da die auf­ge­zeig­ten nach­tei­li­gen Fol­gen in wesent­li­chen Tei­len die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ins­ge­samt betref­fen, müs­sen hier alle übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Bau­maß­nah­me zustim­men, also auch die­je­ni­gen, die ande­re Haus­tei­le bewoh­nen; ohne­hin fehlt es auch an der Zustim­mung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus dem Haus­teil des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers.

Eine Beschluss­erset­zung schei­det zudem des­halb aus, weil mit der von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­streb­ten Maß­nah­me – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – nicht der Gebrauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums im Sin­ne von § 15 Abs. 2 WEG gere­gelt wird, son­dern ein Son­der­nut­zungs­recht geschaf­fen wird. Dafür bedarf es einer Ver­ein­ba­rung, an der es fehlt; der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat auch kei­nen Anspruch hier­auf, weil die Vor­aus­set­zun­gen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht vor­lie­gen.

Son­der­nut­zungs­rech­te sind dadurch gekenn­zeich­net, dass einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Aus­schluss der übri­gen (nega­ti­ve Kom­po­nen­te) das Recht zur Nut­zung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums zuge­wie­sen wird (posi­ti­ve Kom­po­nen­te). Wegen des Ent­zugs der Befug­nis zum Mit­ge­brauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann es nur durch Ver­ein­ba­rung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den tei­len­den Eigen­tü­mer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begrün­det oder geän­dert wer­den [23].

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Soll der ein­zu­bau­en­de Per­so­nen­auf­zug – wie hier – nur ein­zel­nen bau- und zah­lungs­wil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zur Ver­fü­gung ste­hen, wird die­sen ein Son­der­nut­zungs­recht an dem für den Ein­bau vor­ge­se­he­nen Trep­pen­haus­teil ein­ge­räumt [24]. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wür­den inso­weit ent­ge­gen § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG von dem Gebrauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums aus­ge­schlos­sen. Der für den Ein­bau des Auf­zugs vor­ge­se­he­ne Schacht wird nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im unte­ren Bereich der­zeit zum Abstel­len von Fahr­rä­dern und Kin­der­wa­gen genutzt und ist zudem erfor­der­lich, damit sper­ri­ge Gegen­stän­de durch das Trep­pen­haus trans­por­tiert wer­den kön­nen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts lässt sich die Ent­ste­hung eines Son­der­nut­zungs­rechts nicht des­halb ver­nei­nen, weil der Auf­zug nur vor­über­ge­hend ein­ge­baut wird. Abge­se­hen davon, dass eine gänz­li­che (nicht nur tur­nus­mä­ßi­ge) Ent­zie­hung des Rechts zum Mit­ge­brauch ein Son­der­nut­zungs­recht ent­ste­hen lässt [25], ist der Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs – wie oben aus­ge­führt – gera­de nicht als tem­po­rä­re Maß­nah­me anzu­se­hen. Schon wegen der bereits auf­ge­zeig­ten Nach­tei­le für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kommt es auch nicht in Betracht, einen Anspruch auf Ein­räu­mung eines sol­chen Son­der­nut­zungs­rechts aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG abzu­lei­ten.

Mit dem Grund­ge­setz ist es ver­ein­bar, dass das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in sei­ner der­zei­ti­gen Fas­sung kei­nen Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Zustim­mung zum Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs vor­sieht.

Abs. 3 Satz 2 GG begrün­det kein Leis­tungs­recht, son­dern wird als Aus­druck der beson­de­ren Ver­ant­wor­tung des Staa­tes gese­hen. Bei der Erfül­lung die­ses Auf­trags steht dem Staat ein ganz erheb­li­cher Beur­tei­lungs­spiel­raum zu, der jeden­falls den Vor­be­halt des orga­ni­sa­to­risch, per­so­nell und von den sach­li­chen Vor­aus­set­zun­gen her Mög­li­chen umfasst [26]. Nach dem Grund­satz der Gewal­ten­tei­lung und dem demo­kra­ti­schen Prin­zip der Ver­ant­wor­tung des vom Volk unmit­tel­bar legi­ti­mier­ten Gesetz­ge­bers muss die­ser selbst die regel­mä­ßig höchst kom­ple­xe Fra­ge ent­schei­den, wie eine posi­ti­ve staat­li­che Schutz- und Hand­lungs­pflicht, die aus den in den Grund­rech­ten ver­kör­per­ten Grund­ent­schei­dun­gen her­ge­lei­tet wird, durch akti­ve gesetz­ge­be­ri­sche Maß­nah­men zu ver­wirk­li­chen ist [27]. Ein Ver­fas­sungs­ver­stoß kommt nur in Betracht, wenn der Gesetz­ge­ber sei­ne Pflicht evi­dent ver­letzt hat [28]. Infol­ge­des­sen ist es in ers­ter Linie Auf­ga­be des Gesetz­ge­bers, die Rechts­ver­hält­nis­se Pri­va­ter unter­ein­an­der in einer Wei­se aus­zu­ge­stal­ten, die dem Schutz Behin­der­ter ange­mes­sen Rech­nung trägt; er hat die dar­auf bezo­ge­nen Schran­ken des Eigen­tums der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu bestim­men.

Die bis­lang gel­ten­den Rege­lun­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes sind im Hin­blick auf den Schutz behin­der­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht evi­dent unzu­rei­chend. Der Gesetz­ge­ber ist bei der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts davon aus­ge­gan­gen, dass die übri­gen Eigen­tü­mer gegen ihren Wil­len zwar tem­po­rä­re Maß­nah­men, nicht aber erheb­li­che Ein­grif­fe in das gemein­schaft­li­che Eigen­tum zur Her­stel­lung der Bar­rie­re­frei­heit hin­neh­men müs­sen [1]. Dar­über hin­aus sind sol­che erheb­li­chen Ein­grif­fe in das gemein­schaft­li­che Eigen­tum unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 22 Abs. 2 WEG einer Beschluss­fas­sung durch qua­li­fi­zier­te Mehr­heit zugäng­lich. Die­ses abge­wo­ge­ne Rege­lungs­kon­zept ist aus ver­fas­sungs­recht­li­cher Sicht nicht zu bean­stan­den. Nichts ande­res ergibt sich aus den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts, wonach die Woh­nung schwer ver­äu­ßer­lich und für eine geh­be­hin­der­te Per­son nur mit einem Per­so­nen­auf­zug gut zu errei­chen ist. Es hat sich ein Risi­ko ver­wirk­licht, das der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­ge­gan­gen ist, als er in der kon­kre­ten Regi­on eine im fünf­ten Ober­ge­schoss gele­ge­ne Woh­nung erwor­ben hat, die mit nie­der­schwel­li­gen Hilfs­mit­teln wie einem Trep­pen­lift nicht ohne wei­te­res zugäng­lich gemacht wer­den kann. Aus dem Grund­ge­setz lässt sich nicht ablei­ten, dass die dar­aus resul­tie­ren­den Erschwer­nis­se zu Las­ten der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abzu­wen­den sind. Deren Woh­nungs­ei­gen­tum ist näm­lich ggf. eben­falls schwer ver­äu­ßer­lich und wür­de mit zusätz­li­chen Nach­tei­len und Haf­tungs­ri­si­ken belas­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Janu­ar 2017 – V ZR 96/​16

Abge­lehn­te Beschlüs­se in der Gesell­schaf­ter­ver­samm­lung – und… Auch dass der Beschlus­s­in­halt feh­ler­haft fest­ge­stellt ist, weil die erfor­der­li­che Mehr­heit erreicht oder nicht erreicht ist, betrifft die Feh­ler­haf­tig­keit des Beschlus­ses und ist daher -…

Die ver­wei­ger­te Dul­dung der Woh­nungs­in­stand­set­zung Eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen der Ver­let­zung der Pflicht des Mie­ters, Instand­set­zungs- oder Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten zu dul­den, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Ver­mie­ter…

Der Pkw von der Sozi­al­hil­fe Ein schwer­be­hin­der­ter Mensch hat unab­hän­gig von sei­nen finan­zi­el­len Ver­hält­nis­sen kei­nen Anspruch auf die Fina­zie­rung eines Pkw – weder nach der UN-Behin­der­ten­rechts­kon­ven­ti­on noch nach deut­schem Sozi­al­hil­fe­recht.…

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